找服务员拿过纸笔，孙红兵开始比划起来，“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。
一个房产公司的净现金流，取决于手上各楼盘的净现金流总和。
也就是说，各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度，在一个规定的期间内，是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。
那么实际上，房产公司的盈利能力，就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”
见刚刚孙红兵牵了话头，卿云也问出了心中的疑惑，
“也就是说，孙总，您认为公式里面，速度这个变量，是决定这个行业利润多寡的决定性因素？”
孙红兵笑着点了点头，“是的，我知道，很多人说是杠杆的利用率。
但杠杆这玩意儿，整个行业里都是一样的，能获得贷款的渠道就那么多。
速度才是这个行业的唯一答案。”
此时的孙红兵，其实挺感激卿云这样的提问。
孙红兵自己也算一方大佬，他很清楚大佬时间的珍贵，卿云的提问，为他争取到了时间。
他心里很明白秦天川对这个女婿的看重，干脆为他详细的解惑，顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。
“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制，把有限资金的使用效率提高到极限。”
他指着自己列出的三大板块，“购买土地上，我从不和地方协商拿地，我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。
而且我只拿生地，这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。
生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。
这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。
因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”
接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。
这一小局，他赌赢了。
秦天川果然对这个女婿很是栽培。
“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”
说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”
听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？
按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”
他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。
孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。
我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”
卿云闻言讶然失笑。
他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。
漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。
孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。
这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。
但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。
规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。
特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。
4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”
说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，
“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。
现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。
资金管理上，我甚至做到了以天为单位。
每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。
所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。
这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。
拍下地块后，我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性的空间，我宁肯提高土地的购买价格。
这不是在败家，而是我对整个房地产产业的长期看好，用眼前的利益来换时间。
因为无论我怎么买，在随后地价快速上涨的过程中，我都是在便宜的时间入手的。
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