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第46章 REITs的内涵

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“REITs”的内涵是法律赋予的,“REITs”要符合一系列法律的要求,我们来看一下美国对于“REITs”主要的法律要求,

其他国家的“REITs” 都是在美国“REITs”的基础上改进的,总体上和美国“REITs”没有太大的区别,

对于美国的“REITs”法律要求有

1、“REITs”必须把至少90%的年度应税收入分配给其他份额持有人,

2、“REITs”必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款,其他“REITs”、现金和政府债券。

3、“REITs”至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售中获得利息,这不低于总收入75%的收入、加上股息、利息及证券出售的利益不得低于总收入的95%,

4、“REITs”必须是房地产投资者,而不是其他任何形式的经营机构,

5、“REITs”的份额持有人至少要100人以上,并且集中在任用5人手中的份额必须小于已发行总额的50%,

以上只是美国对于“REITs”的主要法律要求,其实关于“REITs”的法律要求还有很多,我们这里就不一一赘述了,

另外“REITs”每年还要进行收入测试,分配测试,资产测试、组织测试、所有权测试,测试不合格的轻则罚款,重则取消“REITs”资格。

所以是“REITs”面临着系统的、严格的监管的,当然这是好事情,因为这样能保证中小投资者的利益,这比股票安全多了,如果我们不会选择好公司的股票,运气不好的情况下,买了一只垃圾股,由于公司管理层经营不善,导致公司最终破产退市,所有的过错都是由股民来承担,对于股民买入的股票是没有保障的,所以说为什么有买股票有人会倾家荡产,所以我们一定要掌握好财务自由的投资技能,

了解了“REITs”的内涵以后,我们就知道“REITs”与房地产,股票投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

“REITs”有两种基本类型,权益型和抵押型。

权益型“REITs”指直接投资拥有房地产,其收入主要来源于房地产租金收入的“REITs”。

权益型“REITs”根据其持有物业的类型不同,可以分为零售“REITs”、住宅“REITs”、写字楼“REITs”、酒店“REITs”工业产地“REITs”、健康护理“REITs”、自助存储“REITs”等。

权益型“REITs”因为本身直接有物业,而且还能对物业进行经营管理能获得稳定持续的现金流。这类“REITs”的风险相对也较小,是我们学习和研究的重点。

那么我们来看一下美国有几支代表性的权益型“REITs”

西蒙地产(NYSE:SPG),西蒙地产是美国最大的零售“REITs”也是标准普尔500指数的成分股之一。

公平住屋(NYSE:EQR),公平住屋是美国最大的住宅“REITs”,也是标准普尔500指数的成份股之一。

波士顿地产(NYSE:BXP),波士顿地产是美国最大的写字楼“REITs”,也是标准普尔500指数的成分股之一。

HOST酒店(NYSE:HST),HOST酒店。是美国最大的酒店“REITs”,也是标准普尔500指数的成分股之一。

安博(NYSE:PLD),安博普洛斯是美国最大的工业产地“REITs”,也是标准普尔500指数的成分股之一。

大众仓储(NYSE:PSA),大众仓储是美国最大的自助存储“REITs”,也是标准普尔500指数成份股之一。

抵押型“REITs”指本身不直接拥有物业,而是通过房地产抵押贷款的形式,把资金贷出去赚取利益收益的“REITs”。

抵押型“REITs”一般股息率较高,资产负债率也比较高,对利率进度比较敏感,风险也会更大,从实现财务自由的角度,我们不投这类“REITs”。

美国资本代理(NASDAQ:AGNC), AGNC就是抵押型“REITs”,我们可以看到AGNC的股息率目前只有10.37%,还是比较高的,但是AGNC资产负债率高达90%左右,偿债风险也是比较大的。

另外还是有一种混合型“REITs”就是既持有物业又发放抵押贷款的“REITs”,这一类“REITs”我们也不考虑。

目前美国既有权益型“REITs”,也有抵押型“REITs”,截止到2020年1月底,美国所有“REITs”的市值为1.33万亿美元、权益型“REITs”的市值为1.24万亿美元,占比93.23%。

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