会议室的门刚关上，赵宇还在大声嚷着“稳赚不赔”，那名陌生男声便冷笑着抛出一句：“前脚被人抄方案，后脚就敢谈盈利？”
陈砚舟没接话，也没坐下。他径直走到投影仪旁，手指轻按开关。屏幕亮起，亲子区客流热力图缓缓展开，红黄色块密集分布，标注着“日均300组家庭”“停留2.1小时以上”。
吴振海的代理人正要开口，见这画面一出，嘴边的话硬生生拐了个弯，只从鼻腔里哼了一声。
品牌方总监盯着数据看了两秒，眉头微动。
陈砚舟这才开口：“负一层，我们打算做儿童主题街区。引入本地口碑好的早教和玩具品牌，租金让利百分之十五。”
“让利？”赵宇在后排插了一句，“你疯了？这地段租出去至少八百一平，你打八五折还主动贴宣传？”
“不是白让。”陈砚舟目光没移开屏幕，“换三个月内开业，换人流导入速度，换家长带着孩子往上走。”
他说完，转向品牌方总监：“一层小吃街，我们不做连锁快餐，主打江川老字号。模式也简单——不收固定租金，改抽成，二十个点。”
总监原本懒散地靠在椅背上，听到这儿身子往前倾了半寸：“抽成？你们不怕账算不清？”
“怕。”陈砚舟点头，“所以我们请第三方财务公司驻场，每月公开报表。”
“你这是要把自己家底亮给人看啊。”赵宇摇头笑，“投资人听了得吓跑。”
“他们不会跑。”陈砚舟终于转过身，目光落在会议桌尽头的老者身上。对方的手指正轻轻摩挲着翡翠戒指，平板上的PDF还没关。
“二到四层，高端区不动。”陈砚舟语调平稳下来，“但动线设计会调整。比如三层中庭，计划做‘城市童话季’展览——卡通人物巡游、亲子DIY工坊，全免费入场。”
他顿了顿，看着品牌方总监：“您担心平价业态拉低调性？可如果这些家庭逛完展览，顺脚走进旁边的轻奢女装店呢？”
总监没说话，但眼神已经变了。
“数据显示，带孩子的女性消费者，在商场停留时间比普通顾客多四十七分钟。”陈砚舟调出一张新图表，“而这四十七分钟里，她们有百分之六十三的概率产生二次消费。”
赵宇猛地一拍大腿：“好家伙，你是把娃当招商大使用了？”
陈砚舟笑了笑，没否认。
吴振海的代理人终于坐不住了：“这套说辞听着新鲜，实则乱来！综合体不是游乐场，品牌形象不能靠蹭热度维持！”
“我没想蹭谁的热度。”陈砚舟语气依旧平静，“我只是算了一笔账——去年全市新开商业体七座，空置率平均百分之三十一。为什么？因为都在学上海、抄香港，结果本地人觉得贵、外地人不来。”
他停顿一下，看向老者：“江川需要的不是复制品，是能活下去的生意。”
老者仍没说话，但戒指在指尖转了一圈。
陈砚舟知道火候到了。
“听说您最近在争取文化广场项目？”他声音略沉了些。
老者抬眼。
“如果我们这个综合体，能做成‘本地化运营样板’，是不是也能给那边加分？”
空气静了一瞬。
赵宇差点从椅子上滑下来：“你连这都知道？”
没人理他。
老者的视线在陈砚舟脸上停留了几秒，又低头看了看平板，手指缓缓转动戒指——第二圈。
第三圈。
然后，他轻轻点头：“继续说。”
吴振海的代理人脸色顿时黑了下来。
陈砚舟没看他，而是走到白板前，拿起记号笔：“接下来是落位规则。”
他写下三条：
一、首年业绩未达预期目标百分之七十的商户，次年租金上浮百分之十；
二、连续两年达标的品牌，优先续约并享广告资源倾斜；
三、所有入驻品牌须参与季度联合促销，拒绝者自动进入退出评估流程。
“这不是合同条款。”他放下笔，“是游戏规则。玩得好，大家一起赚；玩不好，没人兜底。”
品牌方总监忽然问：“如果我要求专属推广时段呢？”
“可以。”陈砚舟答得干脆，“但要竞价。每月拿出两个周末做‘品牌黄金档’，价高者得。”
“拍卖？”总监挑眉。
“对。”陈砚舟点头，“您要是愿意付溢价，我们可以保证那两天全场导流都往您那儿引。”
赵宇忍不住笑出声：“你还真敢搞市场化竞争啊？”
“市场本来就是这么玩的。”
吴振海的代理人冷笑：“听起来公平，实则全是陷阱。亲子客流上去，高端品牌体验必然下降，噪音、拥挤、推婴儿车的堵电梯——这些你怎么解决？”
“噪音？”陈砚舟调出一份文件，“负一层采用双层隔音墙+吸音天花板，实测分贝低于图书馆阅览室。”
他翻页：“电梯分流方案已提交物业，亲子专用梯与客梯物理隔离。另外，每户高端品牌门店外设静音缓冲区，配备空气净化与背景音乐系统。”
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