“但是刚才文彪也说了，如今香江的地产公司都在兴建商业项目，目前已经有上百万平米的项目建成，预计到1990年之前，还会有接近两百万平米的商业落成！”在1980年到1990年之间，香江一共兴建了二百七十多万平的商业项目。
“香江就这么大，一下子出现这么多的商场，未来的竞争一定会非常激烈，如果我们继续采用和其它商场一样的设计方案！我想恐怕到时候不等项目落成，这个商场就已经落伍了，要是没有新的突破，未来很难同其它商场竞争。”
“所以我们的设计必须要有前瞻性，还好我们有现场的例子可以参考，欧美许多城市，诸如纽约、巴黎、洛杉矶等地的购物中心已经出现了新的变化。”这方面倒是简单了，购物中心的模式无非就是香江抄欧美，然后内地再抄香江。
林楼后世看过那么多资料，对香江购物中心的发展脉络也是非常熟悉，根据该地块的具体情况，拿出个领先五六年的方案就可以了，这样等项目建成之后，就能领先其他竞争对手好几年，从而迅速吸引到客户，在市场中站稳脚跟。
“最显着的特征就是尽可能容纳休闲、娱乐、商务、旅游等非购物元素，满足一站式需求，同时购物中心整体档次提升。”这也是九十年代之后香江新购物中心的发展趋势，其实内地也是一样，从万达广场的更新换代就可以看出。
第一代万达广场出现于2001年，属于单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单，其中的代表是武汉江汉路万达广场。
三年后，万达广场便进入第二代，规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。
从规划来看，第二代万达广场仅仅是第一代万达的简单升级，从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。壮士断腕，痛定思痛，促使万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。
三代万达广场将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。
由于地块大小的原因，林楼不可能在这里直接复制第三代万达广场的模式，但吸取其中的精华还是可以的。
“做商业永远要领先别人半步，不能多也不能少，多了市场一时无法接受，少了就会被别人赶上，陷入激烈的同质化竞争。”
“现如今香江的购物中心大多以零售为主，虽然也有餐饮、休闲、娱乐等业态，但占比过小，无法满足一站式消费的需求，而我们在做这个项目的时候，则可以弥补上这个缺憾！在业态划分上，增加餐饮、休闲、娱乐的比例！”
“在餐饮领域，可以进行这样的安排！”林楼在白板上画了起来，“负一楼肯定是大型超市了，在超市边上或者负二楼，增加香江人喜爱的快餐品牌，可以让顾客在逛商场饿了的时候进去消费。”
当然，在具体的操作过程中也会根据入驻品牌来进行调整，比如肯德基、麦当劳等深受消费者欢迎的国际大品牌，肯定不能安排在负一楼，他们必然是要占据一楼的黄金位置的，而且给的租金还不会太高。
因为他们本身就具有强大的客户号召力，能够吸引消费者过来，给商场带来更多的人流，同时也能证明这家商场的实力。
“楼顶的商业价值最低，就必须要引入目标型消费者，香江人爱看电影，那么我们完全可以打造一座高端电影院，来吸引客户进行消费，在电影院旁边，可以安排咖啡馆、茶室、餐厅等业态，以供观众在等候入场的时候进行消费！”
“要是遇到大热的电影，比如成龙的新片上映，来排队买票的人肯定会很多，这又可以为楼下其它业态带来客源！”你下午六点过来排队，最后买到的票是晚上十点的，这四个小时总不能干坐在外面等吧？
怎么也得带着女朋友到旁边吃点东西、喝喝茶，再陪妹子到楼下的服装店、化妆品店逛一逛，给人家买点礼物吧？这样的话，或许电影院本身利润不会太高，却能给其他业态带来丰厚的利润。
“另外，还有时下流行的卡拉OK，也可以放在靠上的楼层。”如今卡拉OK也是香江非常流行的休闲娱乐方式，在许多黄金时期的影视作品里，都能看到男女主角在卡拉OK里面唱歌的场景。
许多好点的卡拉OK厅外面，每到晚上都会排起长队，这同样能为其他业态提供客流，只要安排好叫号顺序，客人们就能利用等候的时间去下面消费了。
虽然现在还没有智能手机，没有各种排号APP，但是让卡拉OK的工作人员在快要到号的时候给客户打个传呼，也不是多麻烦的事儿；而且在二十一世纪初，内地的购物中心里，KTV同样是不可获取的业态，林楼的经验早已告诉他，这么做会成功。
“所谓吃喝玩乐，有了玩乐的地方，自然离不开餐饮，负一楼下面是快餐，楼上电影院和卡拉OK附近则可以安排给各种中高端的中西餐饮，满足客户的饮食需求。”这些餐饮的目标客户和楼下的快餐餐厅是不一样的，不会出现冲突。
“中庭一定要大，这样看起来虽然浪费了面积，但却可以为购物中心提供一个可以做大型营销活动的场所！”一个大型购物中心，要全是商铺，那就没意思了，也需要这种可以搞活动的地方。
只要商业管理公司稍微靠谱一点儿，他们就会利用各种节假日来搞活动，从而吸引到大量的客流。
甚至还可以在这里设计一些非常具有标示性的雕塑建筑之类，借此来吸引客户，西安大雁塔附近大悦城里面那座十多米高的大师兄立像，可是吸引了许多人专门过来打卡。
林楼一点一点说着自己的想法，这座第三代的购物中心也渐渐显出雏形。
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