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第47章 汇贤产业信托

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我们来看一下汇贤产业信托的行情走势,如图

我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为0.2484元,2020年2月26日的价格为3.17元,假设未来维持0.2484元的分红不变,则分红率为7.84%,投资1,000万,一年能获得78.4万的现金分红,比直接买房回报率高很多,

另外即使和股票相比,长期来看“REITs”的收益率也高,

在过去的30年中,“REITs”的长期年化收益率高于标普500指数的。

在过去20年当中,美国所有的权益型“REITs”的平均年收益率为13.31%,同期标普500的平均年收益率只有7.68 %,

当然“REITs”虽然好,但也是有风险的,因为投资“REITs”本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同样适用于“REITs”。

“REITs”的风险主要有

1、市场风险;市场风险是最常见的风险,是指房价因周期性涨跌带来的风险,

虽然“REITs”的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步,但是“REITs”的价值是由“REITs”所持有物业的价值决定的,所以在长期内,“REITs”的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。

我们知道2007年到2012年这5年期间美国的房价下跌超过50%,我们来看一下当时美国“REITs”的情况,西蒙地产是美国最大的零售“REITs”,标普500指数成分股是非常有代表性的,

打开西蒙地产的行情走势,我们发现从2007年到2009年这两年的时间,西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27,跌幅超过了70%,跌幅超过了美国房地产的跌幅。

然后从2009年到2011年用了两年的时间,西蒙地产又从24.27涨回到了120左右,而在2011年,美国的房地产市场刚刚触底,

由此可见,“REITs”的波动幅度是强于房地产市场的,“REITs”的运行周期也是先于房地产市场的,

想要化解市场风险,最有效的途径是在好价格买进,至于什么价格是好价格,后面内容会讲,

2、利率风险

利率大幅提高,会减少房地产的内在价值,自然也会减少“REITs”的内在价值,另外利率大幅提高,会增加“REITs”的债务成本,

在“REITs”租金维持不变的情况下,可用来分红的资金会减少,这会降低“REITs”的股息率,自然也会导致“REITs”的价格下跌,

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%,导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%,美国“REITs”从2007年到2009年跌幅超过70%,

化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进,

3、社会风险

社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险,社会风险主要有政治运动,暴乱战争等,

比如2019年香港暴乱,就给香港的房地产市场带来了较大的风险,在香港暴乱的那段时间,香港“REITs”出现了不同程度的下跌,

想要化解社会风险的有效途径,是选择社会风险小的国家的“REITs”。

4、汇率风险

汇率风险指在持有“REITs”期间,因“REITs”计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险,很多国家都有“REITs”,“REITs”的计价货币也不同。

“REITs”投资也是一项长期投资,我们持有很可能“REITs”会超过10年,在这期间很可能会出现所有持有“REITs”的计价货币大幅贬值的可能。

化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“REITs”,比如以国际储备货币计价的“REITs”。

5、经营管理风险

由于“REITs”管理团队专业能力不强造成的风险,“REITs”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值,而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“REITs”的管理团队是比较优秀的,但是你还是能碰到平庸团队管理的“REITs”。

比如在2007年,美国有些优秀的“REITs”管理团队,在房价高位的时候抛售物业,把“REITs”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“REITs”管理团队,却在2007年贷款高位买进物业,

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的,

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“REITs”,主要从“REITs”的收购历史,派息增长、财务状况,融资能力、几个方面去看。

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