民国十五年，关外奉天城里，有个落魄画家叫周文清，租住在小西关的一处老宅里。这人画工极好，却时运不济，画作卖不出去，日子过得清贫。老宅年久失修，到了夏天，老鼠多得成了灾。
这夜，周文清正对着一幅未完成的山水画发愁，忽然听见窸窸窣窣的响动。抬头一看，只见墙角窜出一只硕大的灰毛老鼠，竟有狸猫大小，也不怕人，蹲在画案对面盯着他看。
周文清心中发毛，随手抓起砚台掷去，老鼠灵巧躲开，竟还发出“吱吱”怪叫，似是嘲笑。这一夜，周文清辗转难眠，耳边尽是鼠群奔跑啃咬之声。
第二天，他去拜访城西有名的陈半仙。陈半仙听了他的描述，掐指一算，脸色凝重：“周先生，您宅中那大老鼠，怕不是寻常鼠辈，而是‘灰仙’的子孙。灰仙虽是五仙之一，但这一支心术不正，专吸文人墨客的才气。”
“那该如何是好？”周文清急问。
陈半仙沉吟片刻：“寻常猫犬治不了它。我指点您一条路：明日清明，您到城东老柳树下，备三炷香、一碗清水、一幅您最得意的画作。若有缘，或许能请来相助的灵物。”
周文清将信将疑，但想起家中鼠患，还是照做了。
清明那日，城东老柳树旁，周文清摆好香案。香烟袅袅中，恍惚见一黄袍老者从柳树后转出，须发皆白，目光如电。
“你的画，我看了。”老者声音洪亮，“笔力不错，可惜少了些灵气。我赠你一物，助你渡过难关，但你须答应我一事。”
周文清忙躬身：“仙长请讲。”
“此物非凡，不可示人，更不可用于谋私利。三月后，我来取回。”说罢，老者从袖中取出一卷画轴。
周文清接过画轴，抬头时老者已不见踪影。他展开画轴，见是一幅《秋猎图》，画中林木萧瑟，猎骑纵横，最奇的是图中央一只雪白小犬，不过寸许大小，却目光炯炯，仿佛随时能从画中跃出。
回到家中，周文清将画挂在书房。当夜，鼠声依旧。他心中失望，正要熄灯就寝，忽然画中白光一闪。
只见那画中小犬竟从绢布上跃下，落地时已长至寻常猎犬大小，通体雪白，双目如金，颈间系一金铃。小犬朝周文清点点头，转身便扑向墙角。
接下来的一幕，让周文清目瞪口呆。
小犬身形如电，在屋中穿梭，所过之处，老鼠纷纷逃窜。更奇的是，它竟能分化身形，一化为三，三化为九，片刻间满屋皆是白影。不到一炷香时间，鼠群被驱赶殆尽，连那只硕大灰鼠也被小犬追得慌不择路，撞破窗纸逃了出去。
自此，周文清家中再无鼠患。那小白犬每夜从画中跃出，在院中巡视，天亮前又回到画中。周文清作画时，它便安静卧在案旁，周文清觉得自己的画作似乎多了几分灵气。
半月后，周文清的邻居，一个叫钱四的商人，偶然深夜归家，从墙缝中瞥见周家院中白光闪烁，似有犬影穿梭。钱四这人贪财好利，觉得蹊跷，便留了心。
一日，钱四借口送点心，来到周文清书房。他一眼瞥见墙上《秋猎图》，觉得那小白犬画得活灵活现，心中一动。当夜，他买通周家帮佣，得知了小白犬夜出除鼠的奇事。
钱四有个表兄在日本人开的商行做事，近来正为一批贵重药材被鼠啃食发愁。钱四眼珠一转，觉得发财机会来了。
他找到周文清，假意关心：“周先生，听说您得了幅宝画，能驱鼠除害。我表兄仓库鼠患严重，能否借画一用？必有重谢。”
周文清想起黄袍老者的告诫，婉言谢绝。
钱四碰了钉子，心中暗恨。他想起曾听老人说过，灰仙最记仇，便生出一条毒计。
当夜，钱四到城外乱坟岗，找到一处灰仙小庙，摆上供品，低声祷告：“灰大仙在上，那周文清养了一只白犬，专与您子孙作对。若大仙能除了那犬，我必重修庙宇，再塑金身。”
祷告完毕，一阵阴风刮过，供品上的馒头瞬间发黑变质。钱四心中骇然，知道灰仙应了。
次日深夜，周家院中忽起大雾。小白犬刚从画中跃出，便觉不对，仰天长吠。只见雾中涌现数十只硕鼠，个个眼冒红光，为首正是先前逃走的那只灰毛巨鼠。
小白犬毫不畏惧，金铃急响，身形再次分化，与鼠群战在一处。但这次鼠群似有章法，进退有度，竟结成阵势，将小白犬围在当中。
周文清被惊醒，透过窗缝看到院中景象，心急如焚。忽想起陈半仙曾说，灰仙畏火，忙点燃油灯，推窗将灯油泼向鼠群。
火焰腾起，鼠阵稍乱。小白犬趁机突出重围，却已伤痕累累。它朝周文清点点头，跃回画中。画上小犬影像竟淡了几分。
周文清知道画中灵物受损，心中懊悔。第二天一早，他再访陈半仙。
陈半仙听罢经过，叹道：“那灰仙修行百年，心术不正，最忌恨克制它的灵物。你这小犬乃‘画中灵’，借的是画意灵气，若画意受损，它便难以存身。”
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